如何出售有貸款的房屋?

(資料圖)

對賣方來說，出售未還清貸款的房屋，也許不能及時解除房屋抵押。而未解除抵押的房屋無法順利過戶，賣方很可能因逾期不能辦理過戶手續(xù)而承擔違約責任。所以，賣方在出賣有貸款的房屋時，首先要贖樓，然后再按照貸款房屋出賣流程辦理相關房屋買賣。

1、轉按揭

轉按揭指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉按揭的銀行很少，你需要提前向貸款銀行進行咨詢。

貸款房屋轉按揭流程：

(1)買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》;

(2)買方、賣方、律師事務所三方簽訂《轉按揭交易安全保證合同》;

(3)買方交納房子的首付款(按交易價格與評估價格孰低的原則，一年內免評估，以原購買價為準);

(4)賣方的貸款銀行書面同意提前一次性還款的確認函(包括所欠資款本息、還款帳號);

(5)買方據(jù)前述文件及個人資信文件向貸款銀行申請二手房按揭貸款(提出貸款申請，律師初審，銀行復審);

(6)賣方向買方實際交付房屋;

(7)銀行復審通過后放款，向賣方的銀行劃款;

(8)賣方收到款項后，與原貸款行解除貸款合同和抵押登記，與買方、律師一同辦理過戶、并且抵押給買方的貸款銀行;

(9)買方的貸款銀行將首付款付給賣方。

2、用買方的首付款繳清剩余貸款

二手房交易中，如果賣方出售有貸款的房屋，多選擇這種方式還清貸款。這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。

通常情況下，買方會認可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。

【法律依據(jù)】

《民法典》第四百零六條，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

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