房屋轉(zhuǎn)租行為，在目前的房屋租賃市場中普遍存在。以房屋出租人事前是否同意轉(zhuǎn)租為標(biāo)準(zhǔn)，可以將房屋承租人在租賃期限內(nèi)向第三方（房屋次承租人）轉(zhuǎn)租房屋分為兩種情形，即事前經(jīng)房屋出租人同意的轉(zhuǎn)租和事前未經(jīng)房屋出租人同意的轉(zhuǎn)租。那么房屋轉(zhuǎn)租合同有怎么樣的效力，如何規(guī)定的？

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房屋轉(zhuǎn)租合同有怎么樣的效力，如何規(guī)定的？

【資料圖】

遼寧正直律師事務(wù)所孫慶華律師解答：

經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是有效的；原租賃合同對轉(zhuǎn)租問題未明確約定，承租人轉(zhuǎn)租的，合同有效；沒有經(jīng)過出租人同意但是次承租人善意的，合同有效。

《合同法》第224條，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。

承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

《最高院關(guān)于處理房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件的具體處理意見》第十六條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”

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遼寧正直律師事務(wù)所孫慶華律師解析：

租賃合同與轉(zhuǎn)租合同并非主從合同，而是因為租賃合同解除，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同就因賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而不得不終止。具體理由如下：

首先，主合同是指不需要其他合同的存在即可獨立存在的合同。合同是指以其他合同的存在為存在前提的合同。從合同以主合同的存在為前提，沒有主合同就不可能有從合同。

雖然在大多數(shù)情況下，轉(zhuǎn)租合同以租賃合同的存在為前提，但是，即使沒有租賃合同存在，轉(zhuǎn)租合同也能獨立存在。例如一方因無因管理將他人房屋出租給第三方該租賃合同關(guān)系即不以租賃合同的存在為前提。

其次，雖然轉(zhuǎn)租合同在發(fā)生上、效力上、轉(zhuǎn)讓上、消滅上均受到租賃合同的限制，即轉(zhuǎn)租合同的生效要件之一是租賃合同的有效存在，但是就轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容而言，轉(zhuǎn)租人與次承租人均具有獨立于租賃合同的法律利益，即轉(zhuǎn)租人為了獲取租金，次承租人則為了獲得租賃物的使用、收益之權(quán)。因此這并不符合主從合同之間關(guān)系的內(nèi)容。