商服用地房屋拆遷怎么補(bǔ)償

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下四個(gè)方面：

【資料圖】

(一)拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問(wèn)題。

門面房一般用來(lái)出租。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃集體土地兩種。門面房拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么承租者和業(yè)主在租賃合同中的期待利益如何保障？ 根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒(méi)用規(guī)定。

門面房大部分是直接通過(guò)招拍掛或劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。

全國(guó)各地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，有關(guān)部門能應(yīng)該重視，律師辦案過(guò)程中更應(yīng)當(dāng)運(yùn)用嫻熟的技巧解決。

2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問(wèn)題。

對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。

3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算

設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類：一類是可搬遷設(shè)備；二是不可搬遷設(shè)備；可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。

在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

(二)停產(chǎn)停業(yè)損失

該部分是法律實(shí)踐中出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)較大的部分，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)用不僅應(yīng)當(dāng)包括原材料、半成品等物品的實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)包括按照往年同一時(shí)期的實(shí)際銷售額或利潤(rùn)額確定補(bǔ)償數(shù)額。這部分費(fèi)用，往往是直接影響企業(yè)賠償總額的部分，因此，也是律師維權(quán)的重中之重。

《條例》第二十三條規(guī)定：對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)、依據(jù)常常由市一級(jí)地方政府以政策性文件規(guī)定，各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，計(jì)算方法也不同，這在立法上未免是一個(gè)遺憾。

(三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)

對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。

2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。

因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒(méi)有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

(四)基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用

在拆遷的過(guò)程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往會(huì)采取速遷獎(jiǎng)勵(lì)的辦法鼓勵(lì)被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用金額的大小，由拆遷人根據(jù)拆遷實(shí)際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實(shí)際承租人之間協(xié)商確定。應(yīng)當(dāng)注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發(fā)生分離時(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給實(shí)際使用被拆遷廠房的承租人，這已經(jīng)由政策性文件進(jìn)行規(guī)定，也是合情合理的做法。

商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的原則

1、合法性原則

即商服用房的拆遷補(bǔ)償評(píng)估，必須以商服用房具備合法產(chǎn)權(quán)、合法使用與合法處分為前提。具體地說(shuō)，在評(píng)估時(shí)：

⑴必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)。具有合法產(chǎn)權(quán)的商服用房是經(jīng)依法登記，頒發(fā)了房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證的商服用房。無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)合法性的商服用房，必須在評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行說(shuō)明。商服用房的估價(jià)結(jié)果是假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)情況下的評(píng)估，其評(píng)估結(jié)論是假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)情況下的結(jié)論。否則，評(píng)估結(jié)論無(wú)效。

⑵必須按估價(jià)對(duì)象的合法用途進(jìn)行評(píng)估。只有房屋產(chǎn)權(quán)證登記為“商業(yè)用途”或“商服用途”的合法商服用房，才能按商服用房進(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前有不少沿街非商服用房的產(chǎn)權(quán)人、使用人，在沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的情況下，擅自將用房改為商服用房。估價(jià)人員不能把這些房屋作為“商服用房”進(jìn)行拆遷補(bǔ)償評(píng)估。

⑶必須按照合法處分的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋所處的房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估價(jià)格確定。此市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，是被拆遷房屋于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在公開市場(chǎng)上合法處分、合法交易的客觀公正的價(jià)格。對(duì)于土地為劃撥用地的商服用房，應(yīng)是補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后的價(jià)格。

⑷對(duì)于持有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，但房屋已不存在的情況，應(yīng)按土地使用權(quán)證的土地面積評(píng)估土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格。

2、商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)的最高最佳用途一般是其拆遷許可證頒發(fā)之日所保持的用途

商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估一般是評(píng)估出拆遷許可證頒發(fā)之日被拆遷商服用房的市場(chǎng)價(jià)值，并以此評(píng)估價(jià)值作為拆遷人對(duì)被拆遷人、承租人不能保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用遭受損失的補(bǔ)償依據(jù)。因此，商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)的最高最佳用途，應(yīng)是拆遷許可證頒發(fā)之日保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用前提下的用途。

3、替代原則

商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的替代原則包含兩層含義。其一是商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的結(jié)果不得明顯偏離類似商服用房在同等條件下的正常價(jià)格。其二是商服用房拆遷補(bǔ)償可以采用市場(chǎng)比較法，即可以根據(jù)委估商服用房與近期交易的類似商服用房區(qū)域因素、本身因素、交易因素、交易日期因素的差異，對(duì)近期交易的類似商服用房的交易價(jià)格進(jìn)行修正，從而求出委估商服用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指商服用房拆遷補(bǔ)償評(píng)估的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。此原則是要注意以下兩點(diǎn)：

⑴被拆遷商服用房在不同時(shí)期的收益應(yīng)該按照適當(dāng)?shù)馁Y本化率折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。

⑵按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定，商服用房拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的結(jié)果，一般是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日的評(píng)估價(jià)值；規(guī)模大，分期、分階段實(shí)施的拆遷項(xiàng)目，評(píng)估結(jié)果應(yīng)是當(dāng)期房屋拆遷實(shí)施之日的評(píng)估價(jià)值。

商服用地房屋拆遷補(bǔ)償怎么樣商服用地房屋補(bǔ)償?shù)臄?shù)字是需要根據(jù)評(píng)估的數(shù)字來(lái)定，在進(jìn)行對(duì)拆遷評(píng)估賠償數(shù)字不滿意時(shí)拆遷戶可以及時(shí)提出自己的意見。如果有商服用地房屋拆遷補(bǔ)償方面的糾紛無(wú)法解決，可以來(lái)律霸網(wǎng)找律師進(jìn)行法律咨詢，了解更多法律知識(shí)。