一、房產抵押貸款程序是怎樣的

(一)提出貸款申請

凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫《房地產抵押貸款申請表》，并提供規(guī)定的文件，經貸款負責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發(fā)經營企業(yè)，則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括：房地產抵押登記申請書。

抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉(xiāng)還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。

(二)貸前審查

金融機構收到借款人的申請及相關文件后，要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內容：

1、對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權，并領有所有權憑證;法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地產開發(fā)權。同時，銀行可要求企業(yè)提供驗資證明。財務報表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。中國有些地區(qū)規(guī)定，房地產抵押貸款發(fā)放機構必須是國內的銀行或者是在中國設立辦事機構的外國銀行。

2、對抵押物的審查對于抵押房地產的選擇和審定，主要著眼于易于保值。易于變現。易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規(guī)定，不得抵押的房地產不能用于貸款抵押。

3、對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關規(guī)定;二是對貸款項 目進行可行性評估，從市場研究和經濟研究兩方面分析貸款是否可行。

(三)對抵押房地產的估價

房地產抵押估價是審核房地產產權證書的真實性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎上，對抵押房地產的價值進行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地 產價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。

(四)房地產抵押貸款合同的簽訂和登記

對貸款審查合格之后，借款雙方應在平等協商的基礎上，共同訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。(包括借貸雙方和擔保人)按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應辦理公證登記。

另外，抵押人和抵押權人應在房地產抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同。有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產權不清或已經失效，以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規(guī)定日期內辦完登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的房地產抵押貸款，法律不給予保護，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當事人應自發(fā)生之日起15日內向原登記機關辦理變更或注銷登記手續(xù)。

二、房產抵押需注意什么問題

1、抵押房產需是借款人名下房產，如果是與第三人共有的，在抵押時必須出具共有人同意抵押聲明書。

2、在提供的婚姻關系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協議或法院判決書;如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

3、需要明確貸款用途，抵押消費貸款一般只能用于裝修、留學、就醫(yī)、婚慶、購買家庭大額耐用消費品等消費項目;據了解，目前抵押消費貸款的用途主要是裝修。另外，近期央行將審查違規(guī)放貸，抵押貸款政策偏緊，如果消費者違規(guī)使用抵押資金，有可能被銀行收回，因此消費者要注意政策風險。

公民申請房產抵押貸款的，除了要了解清楚需要滿足的條件外，同時還要知道房產抵押貸款程序是怎樣的，而這個過程中又要提供哪些材料才行。至于最后是否能夠獲得貸款，則還需要看銀行方面是否能夠審核通過。