買房對(duì)于普通家庭來說，是人生大事。簽署買賣合同后，總有人會(huì)遇到各種各樣的原因，導(dǎo)致最終無法辦理過戶，比如買受人辦理銀行貸款，突發(fā)遇到限購限貸政策，房價(jià)暴漲賣家覺得賣虧了要違約，買家覺得買虧了想反悔，房產(chǎn)被司法凍結(jié)無法轉(zhuǎn)讓等各種五花八門情況。

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【資料圖】

房屋買賣合同糾紛如何確定違約金數(shù)額？

楊孝業(yè)律師解答：

在房屋買賣合同中，違約責(zé)任是必不可少的條款。買賣房屋關(guān)乎雙方重大財(cái)產(chǎn)處置、居住生活、子女就學(xué)等一系列問題。為了保障雙方的權(quán)益，約定10%甚至20%的違約金非常普遍。約定違約金是為了督促合同雙方履行義務(wù)、懲罰違約行為，雙方對(duì)違約金的比例或數(shù)額達(dá)成一致，也是自愿的。按理說，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，就應(yīng)該按合同辦事。

約定的違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少，這是合同法及其司法解釋的明確規(guī)定，也是法律賦予當(dāng)事人的權(quán)利。但調(diào)整違約金必須由當(dāng)事人提出，否則法院原則上不會(huì)主動(dòng)調(diào)整。

楊孝業(yè)律師補(bǔ)充：

事實(shí)上，違約金不僅可以調(diào)低，還可以調(diào)高。如果當(dāng)事人舉證證明自己的損失比較大，也可以提出調(diào)高違約金。司法實(shí)踐中，還有很多當(dāng)事人，因?yàn)閾p失比較大，所以在訴訟中不主張違約金，而是直接要求對(duì)方賠償損失。當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。

《民法典》第585條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。