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2020 年春節(jié)期間，一場“新冠”疫情的到來，全國上下紛紛投入到這場“戰(zhàn)疫”中，各地居民均最大限度地減少娛樂、聚餐等活動頻率，不少地方政府甚至以行政命令的方式停止集聚性活動，各行各業(yè)受到不同程度的沖擊，其中對于零售、餐飲、娛樂等產(chǎn)業(yè)的影響更甚，不少企業(yè)甚至不得不暫時停業(yè)。

法妞網(wǎng)友咨詢：

疫情下關(guān)于租賃合同如何履約？

張磊律師解答：

“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

在實踐中一般認為不可抗力包含以下幾種：1、自然災(zāi)害：山洪、地震等致使合同事實上無法履行。例如，地震摧毀了出租的物業(yè)，使得租賃合同無法履行。2、戰(zhàn)爭。3、社會突發(fā)性事件。這里指的是不可預(yù)期、非常態(tài)性的事件：例如罷工、騷亂等。在這種情形下，整個社會的秩序陷入混亂，合同的履行無法實現(xiàn)。4、政府行為。這里的政府包括了國家立法機關(guān)、司法機關(guān)、行政機關(guān)在內(nèi)的所有權(quán)力機構(gòu)，當政府的行政行為影響了合同的履行，或者導(dǎo)致合同無法履行時，該政府行為是可以作為不可抗力來定義的。

不能因“疫情”被認定為不可抗力，就一定可以減免租金或者解除合同。需要根據(jù)具體案情作出相應(yīng)處理。一般情況下，出租方提前解除租賃合同的舉動屬于違約行為，需要承擔違約責(zé)任。只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約。

張磊律師補充：

因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

一方以疫情構(gòu)成不可抗力為由主張免除部分或者全部責(zé)任需要同時滿足如下法律構(gòu)成要件：1）疫情構(gòu)成不可抗力；2）疫情與不能履行合同義務(wù)之間存在因果關(guān)系；3）疫情未發(fā)生在合同義務(wù)遲延履行期間。