建造的商品房要出售，開(kāi)發(fā)商才能夠獲得一定的收益。而很多人在銷(xiāo)售商品房的時(shí)候，對(duì)于它的具體銷(xiāo)售內(nèi)容并不是很清楚，覺(jué)得房屋建造了就能夠銷(xiāo)售。其實(shí)它是要符合條件，那么，開(kāi)發(fā)商五證不全可以退房嗎，如果開(kāi)發(fā)商不退怎么辦？

(資料圖)

網(wǎng)友咨詢(xún)：父母在老家?guī)唾I(mǎi)了一套房，分兩次交了30萬(wàn)的房款，現(xiàn)在還差最后20多萬(wàn)的尾款，房子已經(jīng)蓋好，要求交了尾款交鑰匙。但是房產(chǎn)證現(xiàn)在辦不了，至少要等幾年，打聽(tīng)后才知道開(kāi)發(fā)商五證中只有土地證，感覺(jué)買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)很大，所以想退房，但是開(kāi)發(fā)商不給退。開(kāi)始因?yàn)槭烊说年P(guān)系，覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題，所以沒(méi)有簽合同或者協(xié)議，只有兩張收據(jù)，現(xiàn)在想退房退款，請(qǐng)問(wèn)該怎么辦？

廣東偉倫（仲愷）律師事務(wù)所李廣萍律師解答：

開(kāi)發(fā)商五證不全是可以退房的，沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商以及樓盤(pán)的五證不齊全，說(shuō)明該開(kāi)發(fā)商沒(méi)有售房的行為能力，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人所簽的商品房買(mǎi)賣(mài)合同就屬于無(wú)效合同。

開(kāi)發(fā)商不配合的，購(gòu)房人可到當(dāng)?shù)刈〗ㄎ对V，甚至到法院起訴開(kāi)發(fā)商。

【法律依據(jù)】

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；

（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

李廣萍律師解析：

開(kāi)發(fā)商五證不全，所簽訂的合同無(wú)效。

“五證”是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》的簡(jiǎn)稱(chēng)。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

開(kāi)發(fā)商五證不全而銷(xiāo)售商品房，顯然“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所以該購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。

商品房銷(xiāo)售的條件：

(1)商品房銷(xiāo)售的主體必須是具有獨(dú)立企業(yè)法人資格，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)審核批發(fā)的資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。項(xiàng)目公司銷(xiāo)售商品房同樣需要取得有關(guān)的批準(zhǔn)，為委托中介機(jī)構(gòu)則需要取得相應(yīng)的資格。

(2)出售商品房需要已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)并依法繳納全部的土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。

(3)商品房建設(shè)完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律規(guī)定的特定條件。

(4)經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量部門(mén)驗(yàn)收合格，取得驗(yàn)收合格證書(shū)。

(5)屬于住宅商品房的，必須經(jīng)過(guò)建設(shè)管理部門(mén)的審核，取得《住宅交付使用許可證》。

(6)經(jīng)過(guò)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)房屋和土地使用權(quán)面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量確定。

(7)出售的房產(chǎn)已經(jīng)到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理了新建商品房初始登記，取得《房地產(chǎn)權(quán)證》。

所以，進(jìn)行商品房銷(xiāo)售的企業(yè)是具有法定性和特殊性的，出賣(mài)人只能是具有法定資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在以上各種條件中最為重要的是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，這是商品房銷(xiāo)售的必要前提，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)一定要查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證。