張女士所在的樓盤(pán)是其公司利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，因此沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證?，F(xiàn)如今急需用錢的張女士犯了難，尋找法妞詢問(wèn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證可以買賣房產(chǎn)嗎？

(相關(guān)資料圖)

重慶新合律師事務(wù)所的楊建新律師做出了詳細(xì)解答：

法妞聯(lián)系相關(guān)律師為其解答：

從國(guó)家法律政策上來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。但也不是不能買賣，有專業(yè)人士提醒，買賣沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子，應(yīng)注意區(qū)分下列情況分別對(duì)待。

1剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭。

這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，這種房子是最好處理的。買賣雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開(kāi)發(fā)商商量好，由開(kāi)發(fā)商跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將賣方的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，產(chǎn)權(quán)證下來(lái)就直接是買方的名字了。

2正在還房貸，還沒(méi)有交房。

楊建新律師補(bǔ)充：

交易分兩種情況：

第一種是直接更名。辦理流程：1.賣方將銀行的貸款還清；2.賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出抵押合同；3.開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去辦理該房屋的注銷手續(xù)；4.注銷完成后由買方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。需要注意的是：1.房子必須還清銀行貸款。2.更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意。3.買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

第二種是雙方約定等產(chǎn)權(quán)證下來(lái)再過(guò)戶。這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)比較多（包括：個(gè)人所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等等）。但這種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。 買賣沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子，風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎、理智，應(yīng)三思而后行。且要規(guī)避下列風(fēng)險(xiǎn)：1.如果遇到特殊情況一定要買（賣）沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確產(chǎn)權(quán)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。2.對(duì)買方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手：一是在取得產(chǎn)權(quán)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。3.房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。