北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

一直在關(guān)注萊圳家園，發(fā)現(xiàn)這個(gè)小區(qū)總價(jià)850左右的戶型客廳朝北，暫時(shí)沒(méi)有更好的戶型，就又往北看了看。昌平和海淀交界的知本時(shí)代，同樣的價(jià)格能買一百多平的三居，有些意動(dòng)。

但又想到一個(gè)問(wèn)題，就是海淀北部已經(jīng)有大量的新盤(pán)在上市，會(huì)不會(huì)對(duì)知本時(shí)代這種學(xué)校和品質(zhì)都一般的小區(qū)價(jià)格造成沖擊？哪怕是品質(zhì)更好一些的萊圳家園，也就是位置相對(duì)優(yōu)勢(shì)一些，在戶型和總價(jià)上都拼不過(guò)新盤(pán)了。

A：

1、知本時(shí)代，之前這么多年就是跟隨大盤(pán)，沒(méi)輸也沒(méi)贏，典型的自住+保值的。

2、造成沖擊有可能吧，看多少房了。一般來(lái)說(shuō)得勢(shì)均力敵才能造成沖擊，至少是有挑戰(zhàn)性，否則很難說(shuō)挑戰(zhàn)和淘汰。

一個(gè)單位里如果有1000個(gè)老員工，在不考慮經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的情況下，你覺(jué)得來(lái)多少新員工能對(duì)老東西們產(chǎn)生沖擊？怎么也得上百吧，而且還得是源源不斷的，否則新入職的沒(méi)多久也成老員工了。

反正市場(chǎng)一直存在，西三旗這兒也不是今天才被發(fā)現(xiàn)沒(méi)什么太強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)了，知本時(shí)代也談不上板塊標(biāo)桿。所以是否被沖擊就看新盤(pán)的數(shù)量吧，西三旗估計(jì)有個(gè)5萬(wàn)套房左右，算算新盤(pán)有多少吧？

3、也就是位置相對(duì)優(yōu)勢(shì)一些？看來(lái)挺瞧不起“地段兒”的啊。那要這么說(shuō)的話，海淀也沒(méi)什么特殊的，北京也沒(méi)什么特殊的，在戶型和總價(jià)上都拼不過(guò)郊區(qū)與河北的新盤(pán)，或許再過(guò)幾年連鶴崗都拼不過(guò)呢。

這就看自己重視什么吧，常規(guī)來(lái)講房子的價(jià)值大部分由地段兒體現(xiàn)，然后是產(chǎn)品性質(zhì)和品質(zhì)。當(dāng)然沒(méi)有人不喜歡新房，永遠(yuǎn)都是新的好。注重自住就買新的，注重保值什么的再選地段兒好的吧。沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)。

僅供參考。

二

Q:

通州一套近梨園地鐵站129平550w左右（預(yù)計(jì)環(huán)影也不會(huì)帶來(lái)房產(chǎn)增值），一套近果園地鐵站99平400w左右（一直在跌），無(wú)貸。海淀兩套，一套婆家住，一套自住。娃今年夏天開(kāi)始在海淀上幼兒園，我父母今年退休，想給他們換一套離五道口中關(guān)村一帶開(kāi)車半小時(shí)內(nèi)可到達(dá)的別墅，新盤(pán)或15年以內(nèi)二手，周圍超市商場(chǎng)等設(shè)施開(kāi)車四十分鐘內(nèi)可達(dá)，最好不要合院。不用考慮學(xué)區(qū)和醫(yī)院。

請(qǐng)問(wèn)：1. 有什么推薦的別墅樓盤(pán)嗎（預(yù)算1500萬(wàn)以內(nèi)）？2. 通州房子建議買哪套（海淀不賣）？

A：

1、環(huán)球影城不用估計(jì)，肯定不會(huì)帶動(dòng)增值，邏輯上就講不通，全中國(guó)也沒(méi)有先例。

2、別墅我推薦不了，我一般都是從投資保值角度分析的，這種消費(fèi)為主的產(chǎn)品不合適推薦。這看自己喜好就行，畢竟房子是用來(lái)住的，別墅類的反正也不用考慮保值。

不過(guò)也考慮好，一般都是確定不在乎用房子保值的才買別墅呢，這連通州的房子都琢磨增值，1500萬(wàn)，真的這么大方嗎？還是考慮好吧，全北京的別墅可沒(méi)有一個(gè)在保值上算多好的。

3、通州的，這最好是告訴我什么小區(qū)，要不然我真猜不著，胡說(shuō)八道也不合適啊。常規(guī)建議是郊區(qū)房子如果不自住，盡量保留離地鐵近的、房齡相對(duì)新的，品質(zhì)較好的板樓小區(qū)。戶型以緊湊型的為主，小兩居為主，其次是小一居，再其次小三居，相對(duì)租金合適，流動(dòng)性也較好。這自己參照吧，我實(shí)在猜不著。

僅供參考。

三

Q:

目前在首開(kāi)常青藤兩居和紫金書(shū)院111戶型之間猶豫，常青藤單價(jià)也快8萬(wàn)了，周邊新房單價(jià)差不多，離地鐵更近，似乎常青藤?zèng)]什么優(yōu)勢(shì)了，擔(dān)心站崗。紫金書(shū)院臨街的單價(jià)6萬(wàn)，2樓的不到6萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)的配套如果能兌現(xiàn)還行，但是戶型太差，也下不了決心?？們r(jià)700，保值投資為主，合適的話以后自住，應(yīng)該怎么選呢？

A：

1、房子從投資角度當(dāng)時(shí)是首選地段次選品質(zhì)了。既然覺(jué)得常青藤?zèng)]優(yōu)勢(shì)，那二手房?jī)r(jià)格憑什么不跌啊？反正在二手房業(yè)主，接盤(pán)人和旁觀者之間，必定有一個(gè)不懂行情的，就看自己認(rèn)為是誰(shuí)了。

新房永遠(yuǎn)都會(huì)有，一茬接一茬，永遠(yuǎn)讓人感覺(jué)二手房沒(méi)優(yōu)勢(shì)，那擔(dān)心站崗還有頭兒?jiǎn)?？買了新房就不擔(dān)心了，不成為二手房嗎？這看自己的觀點(diǎn)吧。

2、紫禁書(shū)院，開(kāi)發(fā)商能說(shuō)這種話？要么就是高手，說(shuō)這話的時(shí)候帶著語(yǔ)境；要么就是房子太好賣了，懶的搭理看房的；反正不太可能是傻叉，這種話不符合營(yíng)銷話術(shù)。一般來(lái)說(shuō)投資沒(méi)有買帶硬傷的房子的，明知道是矬子，但非得幻想成為將軍，不容易。

3、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，反正要是我的話會(huì)首選常青藤。其他的就看自己的喜好了，自住為主。

僅供參考。

四

Q:

西城一套老破小，朝陽(yáng)郊區(qū)一套大點(diǎn)的經(jīng)適房。目前西城租房住，為了孩子上學(xué)。現(xiàn)在用不到學(xué)區(qū)。工作地點(diǎn)目前不在北京，熟悉地方都是南二環(huán)右安門(mén)附近。想提高居住質(zhì)量和保值。換哪套？換到哪里比較好？要不要換？還有三年半孩子高考了。就租房三年？

A：

1、我猜不著都什么小區(qū)。常規(guī)建議是既然不用學(xué)區(qū)就在高峰期過(guò)去之前換掉學(xué)區(qū)房，注重自住就憑自己的喜好，注重保值的以朝陽(yáng)為主。

2、換到哪里我也不好建議，北京太大，這問(wèn)題太虛。而且想換房子還是先談?lì)A(yù)算吧，我也知道聊錢挺俗的，但不談錢光聊理想也沒(méi)什么意義。

3、換不換的自己決定，賭一把就不用換唄，萬(wàn)一贏了呢。這自己上網(wǎng)搜搜歷年的人口出生數(shù)據(jù)吧，都是明擺著的，就看自己怎么解讀了。

4、是否租房外人不好建議。

僅供參考。

五

Q:

目前由于首付有限，總價(jià)考慮300以里的。工作在三元橋附近，看了看常營(yíng)定福莊那邊。買房是因?yàn)槟壳白〉牡胤诫x上班的地方有點(diǎn)遠(yuǎn)，主要是為了方便上班，離上班的地兒近一些。

想選離地鐵六號(hào)線或者一號(hào)線近的，婚前自住，婚后租出去。常營(yíng)這附近搜著看了看，有老小區(qū)，像婦聯(lián)小區(qū)，也有像東領(lǐng)鑒筑，美然動(dòng)力，蘋(píng)果派，柏林愛(ài)樂(lè)這種，但不太清楚這幾個(gè)優(yōu)缺點(diǎn)。想看看您分析推薦這幾個(gè)哪個(gè)？

A：

1、優(yōu)缺點(diǎn)，老房的優(yōu)勢(shì)就是得房率高，保值也相對(duì)穩(wěn)定，只要沒(méi)硬傷就是跟隨板塊大盤(pán)，不吃虧不占便宜。劣勢(shì)就是居住體驗(yàn)普通，流動(dòng)性弱，出手的時(shí)候未必好賣。常規(guī)建議都是確定長(zhǎng)期持有的再賣，輕易不賣的話也就無(wú)所謂流動(dòng)性了。

2、 東領(lǐng)鑒筑的優(yōu)勢(shì)就是租金高，自住和出租都合適。保值什么的普通吧，一般都弱點(diǎn)兒

從小區(qū)來(lái)講，這些年保值較好的是蘋(píng)果派和柏林愛(ài)樂(lè)，地段兒更受追捧一些。這價(jià)位能買到的基本都是開(kāi)間，盡量買樓層和朝向沒(méi)硬傷的吧，應(yīng)該是柏林愛(ài)樂(lè)的選擇多一些，蘋(píng)果派夠嗆。

3、這考慮好自己是以什么為主吧，在預(yù)算不是很高的情況下不可能各項(xiàng)都兼顧，怎么都得取舍。如果是我的話就先看柏林愛(ài)樂(lè)了，相對(duì)能兼顧。

僅供參考。

六

Q:

我也是K2十里春風(fēng)的業(yè)主，買的158m聯(lián)排，500多萬(wàn)，現(xiàn)在中介說(shuō)降100萬(wàn)都不好賣，看了您的點(diǎn)評(píng)更擔(dān)心了，會(huì)不會(huì)接著降?。课耶?dāng)初是為了養(yǎng)老的，并沒(méi)打算賺錢，可這是我的全部積蓄了，當(dāng)初兒子就很不同意，現(xiàn)在裝修也沒(méi)完成也住不了，非常的糾結(jié)。請(qǐng)問(wèn)如果是您會(huì)怎么做才合適？

A：

1、我沒(méi)點(diǎn)評(píng)十里春風(fēng)，只是說(shuō)自己判斷周邊的各種配套是否能按照規(guī)劃時(shí)間完成？如果能完成就算達(dá)到預(yù)期，價(jià)格也大概率不再走低；但如果不能按規(guī)劃時(shí)間完成，那就說(shuō)不太好了。

2、其他我也不好說(shuō)什么，確定是養(yǎng)老就關(guān)心自住吧，別太考慮什么賠賺的了，房子本來(lái)就是用來(lái)住的。但考慮好，158平的聯(lián)排，是四層的吧？樓梯就占走不少面積，那這每層的面積才多少，能舒服嗎？如果是年輕人還好說(shuō)點(diǎn)兒，爬上爬下的不嫌累，作為養(yǎng)老可未必合適。

反正考慮好吧，多數(shù)人是不太適應(yīng)爬樓梯的，吃個(gè)飯都得上下樓，出門(mén)忘了東西還又得爬一趟，對(duì)于老人挺辛苦的。之所以這些年流行大平層，就是因?yàn)閺?fù)式等帶樓梯的產(chǎn)品適應(yīng)人群窄，將來(lái)出手的時(shí)候也費(fèi)點(diǎn)兒勁。

3、總之，如果是我就多從居住角度考慮了，先確定是否自住，然后再說(shuō)是繼續(xù)裝修還是干脆賣掉。一般來(lái)說(shuō)，不太建議這種小面積聯(lián)排，自住和清潔都不太合適。

僅供參考。

七

Q:

有些人連幾萬(wàn)都拿不出來(lái)，卻覺(jué)得幾百萬(wàn)是小錢兒，這是為什么？

A：

很簡(jiǎn)單，因?yàn)闆](méi)掙到過(guò)大錢唄。甭說(shuō)別人了，我年輕的時(shí)候也一樣。剛上班的時(shí)候在部委機(jī)關(guān)，福利好但工資低，才200多。然后有一天遇到大一屆的學(xué)長(zhǎng)，他在外企上班工資高，說(shuō)不到一年已經(jīng)有3萬(wàn)的積蓄了。

當(dāng)時(shí)聽(tīng)到這個(gè)數(shù)字我沒(méi)有羨慕嫉妒恨，而是看不起，覺(jué)得3萬(wàn)太少了。這我是沒(méi)換工作，如果換的話，一年攢5萬(wàn)也是正常的啊。

但過(guò)了倆月想明白了，我一個(gè)月才200多，這輩子我也攢不下5萬(wàn)啊。甚至后來(lái)幾次換工作，直到年薪10萬(wàn)了都沒(méi)攢到過(guò)5萬(wàn)。這才知道掙錢和攢錢是兩碼事兒，掙的多未必?cái)€的下。

所以說(shuō)，有句話是“事非經(jīng)過(guò)不知難”，得經(jīng)歷過(guò)了才知道什么事兒都比想象中的難度大。后來(lái)我之所以能攢下錢，一是因?yàn)楫?dāng)小領(lǐng)導(dǎo)了，既能報(bào)銷也沒(méi)工夫亂花錢了；二是覺(jué)得該結(jié)婚了，不攢錢買房不合適，這才開(kāi)始真正儲(chǔ)蓄。

……

現(xiàn)在網(wǎng)上的年輕人之所以覺(jué)得百萬(wàn)不是錢，那就是因?yàn)闆](méi)真正體驗(yàn)，總覺(jué)得自己只是沒(méi)機(jī)會(huì)，一旦換個(gè)好工作立刻就能賺到。其實(shí)呢，甭說(shuō)找不到好工作，就算是找到了也未必掙的著。這年頭，錢難賺屎難吃，掙錢如吃屎。甭說(shuō)百萬(wàn)了，北京大多數(shù)家庭連30萬(wàn)儲(chǔ)蓄都沒(méi)有。

別不信，看看數(shù)據(jù)就知道了。北京的人均儲(chǔ)蓄是20萬(wàn)，也就是三口之家應(yīng)該有60萬(wàn)。但這是平均值，而現(xiàn)實(shí)中是至少砍一半的，也就是說(shuō)，在普通百姓里，30萬(wàn)就是中位數(shù)了。那不到30萬(wàn)的肯定就是大多數(shù)了唄。

……

前些日子看過(guò)個(gè)統(tǒng)計(jì)，說(shuō)在快畢業(yè)的大學(xué)生里，有70%的人，認(rèn)為自己畢業(yè)五年后就能年薪百萬(wàn)。不知道這統(tǒng)計(jì)是真的假的，但有可能吧。反正我沒(méi)畢業(yè)的時(shí)候也認(rèn)為自己應(yīng)該至少年薪5萬(wàn)。那可是90年代初期，大多數(shù)人的月薪才300左右，我夠有志氣的吧？但畢業(yè)一年后就知道了，高薪工作是真他娘的難找啊。

現(xiàn)在也一樣，我不覺(jué)得年輕人狂妄一些有什么不好，人生路上的必經(jīng)階段，等經(jīng)歷的多了也就明白了。郭德綱有句話：30歲之前如果不狂，那沒(méi)前途；30歲之后如果還狂，肯定沒(méi)出息。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！