在依法執(zhí)行了失信人員的房子之后，法院方面需要盡快的對(duì)房子作出處理，就獲得的價(jià)款來(lái)還給債權(quán)人，減少債權(quán)人遭受的損失。現(xiàn)實(shí)中，法院一般是通過(guò)拍賣(mài)的方式來(lái)處理房子的，那此時(shí)法院拍賣(mài)房子的流程是怎樣的呢?小編將在下文中為你做詳細(xì)解答。

一、法院拍賣(mài)房子的流程是怎樣的

(一)拍賣(mài)前，查封房屋

(二)拍賣(mài)前，評(píng)估房屋

(三)第一次拍賣(mài)(拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)十五日前公告)

1、競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)前向人民法院預(yù)交保證金。申請(qǐng)執(zhí)行人參加競(jìng)買(mǎi)的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

2、人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

3、拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。

(四)第二次拍賣(mài)

拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣(mài)。

(五)第三次拍賣(mài)

對(duì)于第二次拍賣(mài)仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣(mài)。

(六)變賣(mài)

第三次拍賣(mài)流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣(mài)終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣(mài)公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)買(mǎi)受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

(七)所有權(quán)轉(zhuǎn)移

不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)自拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。通常需要法院出具裁定書(shū)等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。

所謂保留價(jià)，是出賣(mài)人在委托拍賣(mài)時(shí)提出的拍賣(mài)最高應(yīng)價(jià)達(dá)不到該價(jià)格應(yīng)停止拍賣(mài)的價(jià)格，它是出賣(mài)人維護(hù)自己利益的保證手段。拍賣(mài)保留價(jià)是指拍賣(mài)標(biāo)的拍賣(mài)成交價(jià)應(yīng)達(dá)到的最低價(jià)格基數(shù)。司法拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。

二、拍賣(mài)所得房屋需注意問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)清晰

拍賣(mài)的房屋產(chǎn)權(quán)要清晰，過(guò)戶不會(huì)有任何問(wèn)題，委托拍賣(mài)的房屋如設(shè)有抵押權(quán)的，應(yīng)先注銷抵押權(quán)，而法院委托拍賣(mài)的，要提交法院委托拍賣(mài)函及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。

2、價(jià)格合理

如一些房屋的起拍價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)的七成至八成，超過(guò)起拍價(jià)就可成交。

3、流程完備

委托拍賣(mài)的房屋，拍賣(mài)公司首先要對(duì)房屋的權(quán)屬進(jìn)行嚴(yán)格的審查，然后再同委托人簽訂《委托拍賣(mài)合同》。經(jīng)拍賣(mài)所得的房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)需提交房屋權(quán)屬證書(shū)，拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)，委托拍賣(mài)協(xié)議，判決書(shū)、裁定書(shū)或調(diào)解書(shū)，委托書(shū)。

4、預(yù)算充足

拍賣(mài)是處理一些不良資產(chǎn)的一種手段，必須要一次性付完錢(qián)，而且過(guò)戶過(guò)程中所產(chǎn)生的稅費(fèi)全部由買(mǎi)受人承擔(dān)(大部分是這樣，也有些地方是法院拿到拍賣(mài)款后會(huì)扣下部分用來(lái)繳稅)，而絕大多數(shù)人并不知情直到繳稅的時(shí)候才大吃一驚。而且拍賣(mài)的房產(chǎn)有一些稅費(fèi)是很高的，有的稅比房屋還貴，有些人貪便宜，沒(méi)弄清楚情況就拍下來(lái)，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)結(jié)果無(wú)法辦證，所以建議大家買(mǎi)前先找專業(yè)人算一下所有的費(fèi)稅大概要多少，自己心里有個(gè)底。

特別要注意的是，如果被拍方是企業(yè)的話，這種房屋基本都是稅費(fèi)非常高的，土地增值稅如果走清算流程的，很可能稅比房屋本身要貴，這樣的話，拍賣(mài)款加稅費(fèi)，再加上其他七七八八費(fèi)用，有可能比買(mǎi)個(gè)二手房的費(fèi)用要高了。

當(dāng)然，也有一些情況稅費(fèi)比較便宜，多見(jiàn)于被拍方為個(gè)人房屋，而且房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間有兩年以上。因?yàn)榉课菖馁u(mài)視同銷售，所以也享受二手房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)稅收優(yōu)惠。因此，在拍賣(mài)之前了解相關(guān)手續(xù)，以及要交的稅費(fèi)和其他費(fèi)用，可以減少不必要的麻煩。

在法院拍賣(mài)房子之前，肯定要先對(duì)房子進(jìn)行查封，同時(shí)也要告知房產(chǎn)部門(mén)，以免所有人對(duì)房子作出了相應(yīng)的處分。具體法院拍賣(mài)房子的流程，上文中為大家作出了介紹。