當(dāng)前，因房屋質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的交付糾紛是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的主要類(lèi)型之一，也是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)問(wèn)題。一些購(gòu)房者因房屋存在質(zhì)量瑕疵而拒絕在約定時(shí)間接收房屋，進(jìn)而要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修和逾期交房違約責(zé)任。

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房屋瑕疵交付責(zé)任如何承擔(dān)？

劉瑞鳳律師解答：

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方對(duì)約定交房期限內(nèi)出賣(mài)人交付未達(dá)交房條件的房屋而買(mǎi)受人選擇同意接收、并由出賣(mài)人向買(mǎi)受人支付違約金的條款，不應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款；在雙方達(dá)成上述約定，且出賣(mài)人在交房期限內(nèi)交付符合法律規(guī)定交付條件的房屋的，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)拒絕交房并以此為由主張逾期交房違約金，但出賣(mài)人仍應(yīng)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；商品房通過(guò)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及建設(shè)單位竣工驗(yàn)收，并經(jīng)消防驗(yàn)收合格的，即已符合法律規(guī)定的交付條件。

房屋存在一般性的質(zhì)量瑕疵，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者承擔(dān)修復(fù)責(zé)任并賠償購(gòu)房者的相應(yīng)損失。需滿(mǎn)足下列條件：房屋存在質(zhì)量瑕疵問(wèn)題；房屋質(zhì)量瑕疵問(wèn)題發(fā)生在保修期內(nèi)；開(kāi)發(fā)商存在拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的情形；開(kāi)發(fā)商的違約行為造成購(gòu)房者損失。

劉瑞鳳律師補(bǔ)充：

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

法院對(duì)“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”或“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用”的裁量尺度把控較為嚴(yán)格，購(gòu)房者提出的房屋質(zhì)量問(wèn)題多種多樣，但總體來(lái)看，裁判中認(rèn)定屬于上述嚴(yán)重房屋質(zhì)量問(wèn)題的情況較少。若房屋已經(jīng)工程竣工驗(yàn)收并辦理竣工驗(yàn)收備案，一般認(rèn)為房屋不存在上述嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，除非購(gòu)房者能提供相反證據(jù)證明房屋確有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。