無(wú)權(quán)代理是指行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以被代理人名義實(shí)施的行為，在被代理人追認(rèn)的情況下有效，相對(duì)人可以要求被代理人繼續(xù)履行合同。那么出售無(wú)權(quán)處分房屋如何處理，怎么規(guī)定的？

(資料圖)

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出售無(wú)權(quán)處分房屋如何處理，怎么規(guī)定的？

上海漢盛律師事務(wù)所許建斌律師解答：

一、在買(mǎi)房人為惡意取得無(wú)權(quán)處分房屋的情形下，不適用善意取得制度，不論房屋是否過(guò)戶(hù)，惡意的買(mǎi)房人都不能取得房屋的所有權(quán)。

二、買(mǎi)房人善意取得無(wú)權(quán)處分房屋尚未過(guò)戶(hù)的，可以向賣(mài)房人主張違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。已經(jīng)過(guò)戶(hù)的善意的買(mǎi)房人可以取得房屋所有權(quán)。房屋的所有權(quán)人也可以向無(wú)權(quán)處分人請(qǐng)求賠償損失。

《物權(quán)法》第106條第1款，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

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上海漢盛律師事務(wù)所許建斌律師補(bǔ)充：

《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?/p>

根據(jù)以上司法解釋?zhuān)笆霭咐?，買(mǎi)方可以選擇適用要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

這實(shí)際上隱含一個(gè)前提，即在司法適用時(shí)，如果買(mǎi)方提出以上主張，人民法院應(yīng)認(rèn)定《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》是有效的。