在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候都需要簽訂購(gòu)房合同，這個(gè)購(gòu)房合同中約定的條款和內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是商家和買(mǎi)房的共同協(xié)商簽訂的，那么商品房違約金過(guò)低如何處理，有什么違約情形？

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商品房違約金過(guò)低如何處理，有什么違約情形？

(資料圖)

北京大成（上海）律師事務(wù)所王玲律師解答：

根據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人雙方可以根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。如果違約金過(guò)低，可以根據(jù)實(shí)際損失確定違約金。

商品房違約情況有：

1、交付不能。當(dāng)出賣(mài)人不能向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物時(shí)，則構(gòu)成根本性違約，除非出于不可抗力等免責(zé)事由，均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、交付遲延。

3、商品房的質(zhì)量瑕疵。

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第12條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第13條第1款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

4、商品房面積短少的責(zé)任承擔(dān)。

依照《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第14條的規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人未有約定，對(duì)于依據(jù)計(jì)算房款的面積誤差超過(guò)3%部分，費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)：

即超過(guò)部分，買(mǎi)受人無(wú)需另行支付費(fèi)用，不足部分，則由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。這樣處理，是將出賣(mài)人交付面積誤差超過(guò)3%的房屋視為瑕疵給付。

這樣規(guī)定，一方面能促使出賣(mài)人規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售樓盤(pán)，另一方面給買(mǎi)受人比行使解除權(quán)獲得更多的優(yōu)惠，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)促使合同有效，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)逆向流轉(zhuǎn)的后果。

5、關(guān)于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)。

6、關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢不符合約定或規(guī)定的責(zé)任承擔(dān)。出賣(mài)人為吸引買(mǎi)受人，在預(yù)售時(shí)都會(huì)對(duì)綠化率、配套設(shè)施等作出承諾，但許多出賣(mài)人在交付房屋時(shí)，往往不能兌現(xiàn)允諾。

一般認(rèn)為，這些違約并不導(dǎo)致生命財(cái)產(chǎn)遭受危險(xiǎn)，也不嚴(yán)重影響生活質(zhì)量，因此不能認(rèn)定為根本性違約，不應(yīng)行使解除權(quán)，買(mǎi)受人可以就此主張違約金或賠償損失。

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北京大成（上海）律師事務(wù)所王玲律師解析：

當(dāng)事人沒(méi)有提出合同中約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高或者過(guò)低的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。人民法院在當(dāng)事人未提出要求調(diào)減或者調(diào)增違約金的情況下，不得主動(dòng)對(duì)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)然在違約金數(shù)額明顯高于非違約方的實(shí)際損失時(shí)，法官可以對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行必要的釋明，由當(dāng)事人決定是否提出相應(yīng)的主張。

當(dāng)事人提出合同違約金或者計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高或者過(guò)低的可由當(dāng)事人之間進(jìn)行協(xié)商，如果達(dá)不成新的協(xié)議法院可以參照同類(lèi)案件違約金的中等標(biāo)準(zhǔn)予以核定，無(wú)法確定上述標(biāo)準(zhǔn)的，可以按照非違約方因違約行為所造成的損失為參照，但是違約金本身一般是損害賠償額的預(yù)定，非違約方在訴訟中無(wú)需證明損害事實(shí)，對(duì)于因違約所造成的實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)由請(qǐng)求減少違約金的違約一方當(dāng)事人負(fù)舉證證明的責(zé)任。