一、樓房居住權(quán)到期以后怎么處理（民法典于2021年1月1日生效）

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新頒布的《民法典》物權(quán)編專門規(guī)定了“居住權(quán)”，并表示住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后將自動(dòng)續(xù)期。

主要內(nèi)容如下：

1、民法典物權(quán)編關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，先作一個(gè)原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

2、“居住權(quán)”和“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的提法以前沒有，屬于新增內(nèi)容，因此無法和以前的規(guī)定作簡單對(duì)比。如果簡單理解，以前提的是所有權(quán)和使用權(quán)，其中，“所有權(quán)”包括“占有”“使用”“收益”“處分”四項(xiàng)權(quán)能。住宅建設(shè)用地使用期屆滿后，以前因?yàn)闆]有規(guī)定如何處理，社會(huì)針對(duì)該問題的討論很多，現(xiàn)在通過法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動(dòng)續(xù)期。

3、一般房產(chǎn)稅征收基于房產(chǎn)屬性與私有財(cái)產(chǎn)，私有財(cái)產(chǎn)是沒有期限限制的，現(xiàn)行規(guī)定住宅的土地使用權(quán)是70年，所以說住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

4、對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)租的內(nèi)容，其實(shí)過去強(qiáng)調(diào)的就是所謂“70年產(chǎn)權(quán)”的概念。從規(guī)定來看，自動(dòng)續(xù)期的政策思路很明確，同時(shí)是否要付費(fèi)這一點(diǎn)，也提到了“或者減免”的概念。類似規(guī)定，一方面是有助于破解部分土地到期后續(xù)期困難的問題，另一方面也給予了不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)部門一個(gè)新的思考，即研究續(xù)期續(xù)費(fèi)問題，進(jìn)而促進(jìn)土地市場和住房市場的健康發(fā)展。

5、民法典物權(quán)編專門規(guī)定了“居住權(quán)”：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。據(jù)介紹，規(guī)定居住權(quán)是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

二、簽訂居住權(quán)合同應(yīng)包括的條款

針對(duì)簽訂居住權(quán)合同應(yīng)包括的條款，我國《民法典》做出了以下規(guī)定：

《民法典》第三百六十七條設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的條件和要求;

(四)居住權(quán)期間;

(五)解決爭議的方法。

《民法典》第三百六十八條居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

《民法典》第三百六十九條居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

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