已被抵押的房屋，如果沒有取得抵押權(quán)人的同意的，抵押人不得擅自進行房屋買賣。那么，已抵押的房屋買賣合同是否有效？

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網(wǎng)友咨詢：

已被抵押的房產(chǎn)買賣合同有效嗎？

福建北河三律師事務所賴施妙律師解答：

被抵押的房屋買賣合同是有效的。

1、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即房屋買賣合同是有效的。

2、出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權(quán)的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持。

3、買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。

福建北河三律師事務所賴施妙律師解析：

抵押人在其財產(chǎn)設(shè)定抵押后，仍享有對抵押物的使用、收益和處分權(quán)。行使上述權(quán)利要受到已設(shè)定的抵押權(quán)的影響：

（1）抵押人在一般情況下仍然收取抵押物的孳息，但債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的自然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

（2）抵押人的處分權(quán)。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。

（3）抵押人的出租權(quán)。訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。

【法律依據(jù)】

《民法典》第四百零六條 ，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

賴施妙律師簡介

專注于民商事訴訟，個人有三年不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗，對銀行類業(yè)務，如債權(quán)債務處理、抵押擔保、執(zhí)行程序等都較為熟悉。目前所在團隊主要方向為建筑工程、房產(chǎn)合同類糾紛，力求把每個案件都辦成精品。