房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

(資料圖)

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什么是預(yù)告登記？預(yù)告登記后具有什么效力？

上海沃弗律師事務(wù)所劉文慶律師解答：

房屋預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

預(yù)告登記指當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開(kāi)發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。

《民法典》第二百二十一條，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

預(yù)告登記的效力一共有四點(diǎn)，分別是排他性效力、登記順位保證效力、破產(chǎn)保護(hù)效力和追及效力。這四點(diǎn)效力就可以保證防止開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押給其他人，同時(shí)即使是房屋所有權(quán)人破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記也可以使房產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)之中。

上海沃弗律師事務(wù)所劉文慶律師解析：

預(yù)告登記的效力

1、排他性效力

簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，在房產(chǎn)尚未交付之前，就存在著同一房產(chǎn)被再次買(mǎi)賣(mài)或者被抵押的可能性，也存在著受讓人要求轉(zhuǎn)讓人交付房產(chǎn)的債權(quán)無(wú)法按合同約定的期限實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記，使債權(quán)通過(guò)登記的方式記載下來(lái)并予以公示，這樣，債權(quán)轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)物權(quán)，債權(quán)的義務(wù)主體成為了不特定的，能夠?qū)沟谌耍淳哂信潘?，以阻斷其他人取得房產(chǎn)權(quán)利的可能性，防止轉(zhuǎn)讓人一房多賣(mài)以及將房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

2、登記順位保證效力

房產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)登記，也可能是在同一物上設(shè)立多個(gè)并存的物權(quán)所為的登記，為了防止未來(lái)可能發(fā)生的在同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾，預(yù)告登記能將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序預(yù)先予以排列，并按照該順序?yàn)槊恳粋€(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。如建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诮üこ痰谝淮蔚盅侯A(yù)告登記后，又對(duì)在建工程余額申請(qǐng)第二次抵押預(yù)告登記，則在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，第一次抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)順序應(yīng)排在第二次抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，這就是順位保證效力。

3、破產(chǎn)保護(hù)效力

預(yù)告登記的權(quán)利已經(jīng)物權(quán)化，是具有了物權(quán)效力的請(qǐng)求權(quán)，因此應(yīng)享有優(yōu)先于一般債權(quán)的效力。即當(dāng)房屋所有權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力，預(yù)告登記所指向的房產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

4、追及效力

追及效力是指將來(lái)的房產(chǎn)無(wú)論轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)，或者房產(chǎn)被誰(shuí)占有，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務(wù)后，都有權(quán)向房產(chǎn)實(shí)際占有人追及房屋所有權(quán)或者通過(guò)處分房產(chǎn)獲得收益優(yōu)先償還債務(wù)的權(quán)利。如甲向乙購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，并辦理了預(yù)告登記。后乙又將房屋轉(zhuǎn)讓給丙后，卷款逃跑了，這時(shí)，當(dāng)乙合同義務(wù)履行完畢后，可向法院提出訴訟，要求丙搬遷，將房屋強(qiáng)制過(guò)戶(hù)給本人。

劉文慶律師補(bǔ)充：

預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)別

一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排它效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時(shí)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。

預(yù)告登記和本登記的區(qū)別

預(yù)告登記的權(quán)利人辦理預(yù)告登記時(shí)，其尚未實(shí)際取得物權(quán)，而只是享有以物權(quán)實(shí)現(xiàn)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記的目的就在于確保這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，并最終完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順利變動(dòng)。

本登記，即對(duì)于已實(shí)際發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)所進(jìn)行的登記。換言之，本登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、轉(zhuǎn)移、變更、消滅而進(jìn)行的公示。在基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情形下，本登記一旦完成，物權(quán)變動(dòng)的法律效果就實(shí)際發(fā)生。

劉文慶律師簡(jiǎn)介

劉文慶律師畢業(yè)于華東政法大學(xué)，碩士研究生學(xué)歷，中共黨員，現(xiàn)為上海沃弗律師事務(wù)所專(zhuān)職律師。主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)椋翰疬w安置糾紛、房產(chǎn)糾紛、婚姻家庭糾紛、遺囑繼承糾紛、經(jīng)濟(jì)合同糾紛、刑事辯護(hù)和商事糾紛等。