房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

(資料圖)

網(wǎng)友詢問：

什么是預告登記？預告登記后具有什么效力？

上海沃弗律師事務所劉文慶律師解答：

房屋預告登記指當事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

《民法典》第二百二十一條，當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

預告登記的效力一共有四點，分別是排他性效力、登記順位保證效力、破產(chǎn)保護效力和追及效力。這四點效力就可以保證防止開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或抵押給其他人，同時即使是房屋所有權(quán)人破產(chǎn)時，預告登記也可以使房產(chǎn)不列入破產(chǎn)財產(chǎn)之中。

上海沃弗律師事務所劉文慶律師解析：

預告登記的效力

1、排他性效力

簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，在房產(chǎn)尚未交付之前，就存在著同一房產(chǎn)被再次買賣或者被抵押的可能性，也存在著受讓人要求轉(zhuǎn)讓人交付房產(chǎn)的債權(quán)無法按合同約定的期限實現(xiàn)的風險。經(jīng)過當事人向登記機構(gòu)申請預告登記，使債權(quán)通過登記的方式記載下來并予以公示，這樣，債權(quán)轉(zhuǎn)化為準物權(quán)，債權(quán)的義務主體成為了不特定的，能夠?qū)沟谌?，即具有排他性，以阻斷其他人取得房產(chǎn)權(quán)利的可能性，防止轉(zhuǎn)讓人一房多賣以及將房產(chǎn)抵押的風險。

2、登記順位保證效力

房產(chǎn)物權(quán)的變動登記，也可能是在同一物上設立多個并存的物權(quán)所為的登記，為了防止未來可能發(fā)生的在同一物之上多項物權(quán)并存和競合的矛盾，預告登記能將各項權(quán)利按照時間的先后順序預先予以排列，并按照該順序為每一個物權(quán)確定一個實現(xiàn)的順序。如建設單位申請在建工程第一次抵押預告登記后，又對在建工程余額申請第二次抵押預告登記，則在實現(xiàn)抵押權(quán)時，第一次抵押權(quán)的實現(xiàn)順序應排在第二次抵押權(quán)實現(xiàn)之前，這就是順位保證效力。

3、破產(chǎn)保護效力

預告登記的權(quán)利已經(jīng)物權(quán)化，是具有了物權(quán)效力的請求權(quán)，因此應享有優(yōu)先于一般債權(quán)的效力。即當房屋所有權(quán)人陷于破產(chǎn)時，經(jīng)過預告登記的請求權(quán)具有對抗其他債權(quán)人、優(yōu)先破產(chǎn)債權(quán)的效力，預告登記所指向的房產(chǎn)不列入破產(chǎn)財產(chǎn)，使請求權(quán)發(fā)生指定的效果。

4、追及效力

追及效力是指將來的房產(chǎn)無論轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓給誰，或者房產(chǎn)被誰占有，經(jīng)過預告登記的請求權(quán)人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務后，都有權(quán)向房產(chǎn)實際占有人追及房屋所有權(quán)或者通過處分房產(chǎn)獲得收益優(yōu)先償還債務的權(quán)利。如甲向乙購買了一套房屋，并辦理了預告登記。后乙又將房屋轉(zhuǎn)讓給丙后，卷款逃跑了，這時，當乙合同義務履行完畢后，可向法院提出訴訟，要求丙搬遷，將房屋強制過戶給本人。

劉文慶律師補充：

預告登記與一般的不動產(chǎn)登記區(qū)別

一般的不動產(chǎn)登記都是指不動產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產(chǎn)物權(quán)的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。納入預告登記的請求權(quán)，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發(fā)生該請求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預告登記是與異議登記同時構(gòu)成不動產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。

預告登記和本登記的區(qū)別

預告登記的權(quán)利人辦理預告登記時，其尚未實際取得物權(quán)，而只是享有以物權(quán)實現(xiàn)為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)。預告登記的目的就在于確保這種債權(quán)請求權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，并最終完成不動產(chǎn)物權(quán)的順利變動。

本登記，即對于已實際發(fā)生的物權(quán)變動所進行的登記。換言之，本登記是對不動產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、轉(zhuǎn)移、變更、消滅而進行的公示。在基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的情形下，本登記一旦完成，物權(quán)變動的法律效果就實際發(fā)生。

劉文慶律師簡介

劉文慶律師畢業(yè)于華東政法大學，碩士研究生學歷，中共黨員，現(xiàn)為上海沃弗律師事務所專職律師。主要業(yè)務領域為：拆遷安置糾紛、房產(chǎn)糾紛、婚姻家庭糾紛、遺囑繼承糾紛、經(jīng)濟合同糾紛、刑事辯護和商事糾紛等。